今回は不動産学について解説をしていきたいと思います。
不動産学とはなにか？
不動産学とは「不動産の知識」を体系化したものであるが、
このブログでお伝えする不動産学は「アカデミック」な内容ではなく、実生活で必要とされる不動産の知識をピックアップしたものになります。
例えば不動産の歴史を説明していくようなものではなく、不動産を売るとき・買うとき、貸すとき・借りるときに必要な知識など実生活に使われる知識をメインに
取り上げていきたいと思います。
【不動産に関する統計とよくある質問】
・家庭資産の約7割は不動産である
・相続は不動産の取り扱いで揉める
・持家と賃貸はどちらを選ぶべきか？
・賃貸アパートに住んでるけど、壁に傷つけてしまうと退去後に費用を取られてしまうのではないだろうか？
・住宅ローンの支払いが困難になるとどうなるのか？最悪のパターンを想定しておきたい。
上記の通り、私達は不動産という存在に密接に関わっており、不動産は住生活を支えるインフラとしての機能と資産運用や投資としての経済的な機能としてあるが、不動産は義務教育で習わない分野になるため、自主的に学んでいかないと個々の知識の差が激しく、知っている人は知ってるけど、知らない人は全く知らないという状況が起こっています。税金や会計の話も同じことが言えます。
しかし不動産は知らないことによって、人VS人のトラブルが発生します。
例えば相続に関して言えば、不動産は現金のように分割ができないため不動産の取り扱いに相続人同士で協議することになりますが、
「不動産は○○に現金は○○に」と分けられれば良いのだが、何も考えずとりあえず「共有名義」という形式を取り、その場を回避すると相続人の子が相続（二次相続という）したときに共有者全員の合意がないと売却することもできず、結果として大問題になります。このような場合、顔も知らない相続人同士で協議して共有者全員が承認しないと不動産を売却できないため、売却もできず問題物件と化していきます。いわゆる二次相続の問題勃発です。
これも結論的には「不動産」という特性を理解しておくと回避できます。
私はこうした不動産知識の格差があることから、不動産学というキーワードで記事を書き、生活に必要となる不動産知識を身に着け、各人がより豊かに幸せな人生を送っていただきたいという思いで始めました。
基礎編
不動産学を構成する５つの分野
１：基礎編
２：売買編
３：賃貸編
４：投資編
５：その他
不動産学は主に5つの分野でありますが、最初は基礎編から解説していきます！
基礎編を構成する8つのテーマ
①不動産について
②建物の構造の話
③価格の話
④都市計画法と用途地域
⑤建築基準法と道路の話
⑥不動産登記について
⑦持家か賃貸かの話
⑧不動産業界のビジネスモデル
基礎編では8つのテーマになります。
ここでは超基本になるため、基礎編だけでも、不動産というものをかなり理解できるようになります。
どのテーマを持って「基礎」とするかは非常に悩んだが、上記の８つをまず知ってほしい！と気持ちもありテーマに挙げました。
売買編
売買編を構成する７つのテーマ
①購入するときの流れ（注意事項）と税金、諸費用
②重要事項説明書 →特約と内容について
③売買契約書
④売るときの流れ
※相続登記、境界、売る価格は自由に決められる、物件選定の確認事項、税金の話
⑤住宅ローンの話
⑥ポータルサイト活用法
⑦土地の活用方法、確認事項
次のテーマは売買編です！
こういう方もいると思うが、もちろん回答はＹＥＳ！です。
なぜなら不動産は教養にもなるし、購入だけでなく、売る場合・活用する場合も不動産の知識は必ず必要とします。大きな金額が動くため、軽い気持ちで取引や活用をしていくと、後に取り返しのつかないことになります。
購入する場合、売る場合の両方の知識をここで身に付け、いざ！というときに備えておくことが人生を豊かにする近道です。
また重要事項説明説明書と契約書の内容は「宅地建物取引士」の範囲になるが、ここでは特に注意してみておきたいポイントを解説します。専門的な内容になるので、理解するのにはじっかり腰を据えて学習する必要がありますが、不動産を購入するとき、売るときに必ず関わってくることなので、各概念について抑えていただきたいです。
また簡易的に住宅ローンの話と土地の活用方法について解説していきます。土地の活用方法は相続の際に、相続した土地をどうするか？となったときに困らないよう、土地の活用方法について見ていきたい。
賃貸編
賃貸編を構成する７つのテーマ
①アパート運営の話
②借りるときの流れと諸費用
③重要事項説明書
④賃貸借契約書
⑤貸すときの流れ（大家さん側の話）
⑥借地権について
⑦ポータルサイト活用方法
売買編の次は賃貸編になります！
実際こういう人がほとんどですよね....
ここでは賃貸パートを借りる際に良さげな物件を契約をしたのは良いが、重要事項説明書・賃貸借契約書の内容がチンプンカンプンで細かいルールがわからない！という人もある程度理解できるレベルまでもっていくことを目標とします。
アパート暮らしで「壁に穴開けても大丈夫なのかな...？」「画鋲はＯＫだったっけ...？」「大家さんが急に家賃値上げしてきたけど、対応はどうすればいいの...？払わなきゃいけないの...？」などちょっとした不安や疑問点があると思うが、不動産学で学習することで不安を解消することが可能になります。
投資編
投資編を構成するテーマ
①不動産投資とはどういうものか？
②投資手法
③収益計算
もちろん不動学で触れます！投資編です！
ここでは超基本的なことだけにしますので、こだわると超難易度の高い試験である不動産鑑定士の範囲になるため、深いところまではやりません。
ここでは、不動産会社で簡易的に査定する方法をお伝えできればと思います。
勉強せず業者のいいなりになると、だいたいは失敗するので、
不動産学で基本的なことを抑えて、関連本を数冊の書籍を読み、知識武装するのがおススメです！
不動産学で理解を深めてから書籍を読むと、不動産がおもしろくなってきますよ！
わかる...わかるぞこの内容！っという感じでテンション爆上がりですw
その他
その他の構成
①競売不動産
②任意売却とは？
③火災保険
④相続
⑤コラムー不動産業界の課題
基礎編以上に内容は濃くなるので、その他という項目にしました。
まず競売と任意売却ですが、住宅ローンの支払いが困難になった場合に関わってきます。
住宅ローンは滞納が続くと最終的には裁判所から差し押さえが入ることにより所有権という権利が無くなり、裁判所で差し押さえるという形式を取ります。
こうなるまでの流れや、そうならないための打つ手はあるので、マイホーム所有者やマイホームを検討されている方はしっかり学ぶ必要があると思います。
次に火災保険の話です。
保険はプランによっても異なるが、「こういうときは保険を使おう」いう頭の切り替えができないと、要らぬ出費をする可能性がある。
そこで、このテーマでは、保険が使えるパターン、使えないパターンをいくつか準備していきたいと思う。
次に相続もテーマに挙げました。
2025年に団塊の世代が75歳の後期高齢者となるため、相続の問題は今後何かと問題となってきます。
しかし相続の問題は不動産の問題であり、相続財産が少ないほど揉める傾向にあるのだといいます。
この理由としては、金融財産が乏しいと不動産と金融資産の財産の振り分けが不公平となり、結果的に相続人は揉めてしまうのである。
「財産が少なければ遺言で残す必要もないだろう....」と考え、生前に対策もしないというのがあります....
一見、財産が多いほど相続人同士で揉めそうな（ドラマでよくあるやつ）気がするが、実際に財産が多ければ「不動産はＡさん」「その代わり株はＢさんへ」というように振り分けをすることができるので、相続人で揉めることは少ないのである。
以上の内容が私の考える不動産学である。
不動産は一般家庭資産の約7割は不動産であることから、細かい節約より不動産を攻略して不動産に対するコストを抑えることで金銭的には豊かになるという考えです（例：新築購入→中古住宅購入+リフォームでもかなり費用は浮くなど）
こうした思いがあり、不動産は実用的な学問として学び、今後は不動産学が一般常識のように定着してほしいと切に願っています。
基礎編から徐々に書いていくので、日々内容もアップデートしていきたいと思います！
