このようなお悩みの方へ解説していきます。
目次
不動産購入するときの諸費用について
まず不動産を購入するときは売買価格と諸費用がトータルで売買価格の約10％が必要となります。
一覧をみていただきたい。
【不動産購入時の諸費用】
・購入する物件価格
・不動産会社への仲介手数料
・火災保険
・管理費・修繕積立金・駐車場代の清算代金 ※マンションの場合
・司法書士報酬：約5万円～10万円
・住宅ローン保証料・ローン事務手数料
・フラット３５の適合証明書の検査費用
・団体信用生命保険
・印紙税
・登録免許税（所有権移転登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記、） ※登記費用ともいう
・不動産取得税
・固定資産税
・リフォーム費用
・引っ越し費用
契約前に支払いが必要
契約前に支払いが発生してくるものは、建物状況調査（買主で行う場合）とフラット３５適合証明書検査になります。
建物状況調査は任意であり、約10万円程度で実施が可能です。
※建物状況調査についての解説はこちらを参照
フラット３５の適合証明書の検査費用は5万円～7万円でフラット３５を利用する場合は必ず必要になります。
建物の状況を確認するため、上記2点の費用は不動産会社ではなく建築士事務所への支払いとなります。
売買契約時に発生するもの
次に売買契約時に発生するものを確認していきます。
売買契約時に発生してくる費用はまず印紙税です。
※「公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会」の書式を抜粋
印紙税は①不動産の売買契約、②住宅ローンの契約である「金銭消費貸借契約」、③建物を建築する際の「建築工事の請負契約」に貼付し収入印紙を契約書に貼り消印をします。
課税文書は原本になるため、
原本は買主、売主は契約書ををコピーしたもの保管していただくことで印紙税がかからなくて済みます。
印紙税は売買代金によって金額が異なります。
現在の場合、取引額が1000万円以上の場合は印紙税は1万円で売主・買主が5000円ずつ折半します。
次に手付金の話をします。
契約時は、手付契約の場合は手付金を納めます（手付金は相場がないため売主・買主で協議した金額）
契約後、残金決済までにかかる費用としては以下の通りです。
金融機関と取り交わす金銭消費貸借契約書に貼付する印紙税がかかる
測量が必要な場合は土地家屋調査士に依頼をして測量を実施する民民査定で（約30万円～５０万円）、官民査定で（約60万円～80万円）
農地の場合は、宅地にするために農業委員会へ農地転用が必要なため、行政書士に依頼する
→農地転用の届け出は3万円～5万円、農地転用許可は6万円～8万円
建物が残っており、更地で引き渡すことが条件の場合は解体業者へ依頼する
→解体費用は木造か鉄骨造かによって異なり、アスベストが使われている建物の場合は料金が多額となる。
会社によって料金が大きく異なる場合があるため、相見積もりを取ることをすすめる！
残金決済時
残金決済時が一番お金が動きます。
不動産会社の仲介手数料→（売買価格×3％+6万円）×1.1で算出可能。※売買価格400万円以下は算出方法が異なる。詳しくはこちらを参照
登記費用（所有権移転登記、抵当権設定登記、司法書士報酬）→登記の登録免許税・司法書士報酬をまとめて登記費用と呼ぶ。
日割り清算金（固定資産税・管理費・修繕積立金）
これらは不動産会社から案内されますので、これらの費用がかかるということを抑えておこう。
その他費用
金融機関事務手数料（住宅ローン利用の場合）→住宅ローンを取り扱う金融機関の手数料。約３万円ほど。
住宅ローン保証料→保証会社へ支払う。詳しい金額は金融機関に確認する。
団体信用生命保険→任意で加入が可能
火災保険料
その他発生する費用をまとめた。
住宅ローン保証料とは、金融機関が指定する保証会社へ支払う費用です。
保証会社の解説をします。
住宅ローンを利用する場合、保証会社との保証委託契約も必ず必要となります。
どのような契約かというと、住宅ローンの契約者が住宅ローンの支払いができなくなった場合に、
保証会社が契約者に代わって金融機関に残債務を支払うというものです。
これを代位弁済といいます。
代位弁済を行うことによって、金融機関は住宅ローンを支払い分を確実に担保することができます。
保証料金は借入金額、返済期間、金融機関によって異なるため、詳細は金融機関に確認しましょう。
次に団体信用生命保険について解説します。
団体信用生命保険は住宅ローン返済期間中に住宅ローンを利用する方が「死亡・高度障害」になった場合、
保険会社から保険金が支払われ、残債務の返済に充てるという仕組みです。
これは任意であり、すでに生命保険を契約してるという場合は不要なものだと認識しておくだけで良いでしょう。
火災保険も任意だが、火災保険はつけることを推奨する。なぜなら災害は起こりうるからである。
住宅ローンを利用して購入する場合は、火災保険の加入は義務になります。
火災保険は「火災」という言葉で火事の被害を受けた場合に補償を受けられるものだと思われがちだが、
火災以外でも補償を受けれるので、つけておきたい保険です。
※火災保険は別の記事で紹介する
不動産取引時に必要な書類について
この内容は不動産の購入を何度も経験するというのは、ほとんどいないかと思うので覚える必要はありません。
書類関係については不動産会社から案内があるため、
案内に沿って準備をしていただければ問題ありません。
一覧としてまとめておくので、必要になったときに確認しよう。
【不動産取引に必要な準備物】
・契約書に捺印する印鑑（実印か認印かは不動産業者の指定）
・住民票（3か月以内のもの）
・運転免許証の写し（顔写真のある身分証明書がなければ、健康保険証と年金手帳の２つ準備）
・売買代金を振り込む通帳
不動産取引における税金について
税金の詳しい金額は税理士の範囲のため、正確な数字まではお答えできかねるが、
今回は不動産購入時に発生してくる税金を確認しておきたい。
まずは以下の内容が発生してくることを覚えよう。
【不動産に関わる税金一覧】
・印紙税
・登録免許税→固定資産税評価額によって金額が変わる。
・固定資産税→毎年、固定資産税評価額が変更され納税額が変わる。
・不動産取得税
不動産取得税について解説します。
不動産取得税とは、不動産を取得した人に対して都道府県で課税する税金で、引き渡し後、約2か月後に都道府県から納税通知書が送られ、
納税通知書に基づいて納税する。忘れた頃にやってくるため注意したい。
納税通知書が送られてきたら、税金の軽減処理がされているかを確認します（税理士等に相談しよう）。
軽減処理がされていなければ、都道府県税事務所に必要書類を添えて申告する必要があります。
印紙税は契約書類に貼付するもののみ、登録免許税は登記する際の登記費用として、
固定資産税は残金決済時に日割り清算で売主へ支払います。
次年度以降は市町村から納税通知書が送られてくるため、案内に従って納税をします。
コラム～不動産の買い替え「売り先行か」「買い先行か」
物件の買い換えを検討する場合の買換えについて解説していきます。
【売り先行】
売り先行とは、先に自宅の売却活動を行い、売却の目処がついてから買い替えの物件を探すことである。
【買い先行】
買換え先の物件探しを優先さえ、買換え先に目処がついた段階で自宅の売却えをする方法です。
売り先行とは、まず自宅の売却活動を先行して行っていきます。
売却先が決まりそうな段階で買換えの物件を探していく流れある。
売り先行のメリット
・売却価格が決まるので資金計画が立てやすいこと
・売り急ぐ必要がないこと
売り先行のデメリット
・買換え先を急ぐ必要がある。住まいを引き渡すまでに買換え先が見つからないと仮住まいになる
・仮住まいの場合、引っ越し費用の負担が増す
中古住宅の流通市場が低迷していて、なかなか売れない時に売り先行で行うのが良いかと思われます。
次に買い先行だが、売り先行と真逆で買換え先の物件探しを優先させ、
買換えする物件に目処がついた段階で売却活動をしていきます。
買い先行のメリット
・欲しい物件が見つかるまでゆっくり物件を探せる
・新居へ引っ越してから今の住まいを空き家にすることで、貸家としての利用や別の利用方法も検討できる
買い先行のデメリット
・売却先が決まらない場合は買換え先と二重ローンとなり、資金が苦しくなる
・売却時期や売却価格が未定のため、資金計画が狂う場合もある
つまり物件価格が上昇傾向にあるときや、売却してもすぐ売れる物件であれば、買い先行を選択しても良いかと思います。
物件の買換えを検討する場合は、売り先行か買い先行かを見極める必要がありますが、
現在は住宅自体が供給過多となっており、経済状況も決して良くないことを考慮すると、売り先行が無難です。
立地が一等地ですぐ買い手が現れるだろうという場合は、買い先行という方法も検討できます。
自宅の買換えを検討している場合は、この記事を参考にして計画を立てていただければ幸いです。
