不動産学、売買編②重要事項説明書の理解が不動産を制するNO.2

 

今回専門的な内容も入ってくるが、不動産に携わっていない方も理解していただきたい内容です。

 

重要事項説明書4ページ目

4ページ目は契約する物件が都市計画法・建築基準法上、どのような制限があるのかについてのページになります。

①は区域区分についてです。

各ワードの解説も含め、下記の内容を理解しておきたい。

 

市街化区域は住宅を建築する場合の制限はないが、市街化調整区域に関しては基本的に建物を建てられません。

 

なぜなら市町村の計画で建築を抑制しているからです。

 

市街調整区域は農家をしている方が農業を営むために設けている区域であり、

 

市街調整区域を市街化区域にしてしまうと、やみくもに建物が建築されて、

 

食料自給率の低下やまちづくりを阻害されるという観点から市街化調整区域を設けています。

 

市街化調整区域でも、農家住宅の場合は建築可能な場合もあるため、

 

必ず建築できないというわけではないことを抑えておきたいところです。

次に②になるが、開発行為に該当する場合に記載されます。

開発行為は市街化区域の場合は１,０００㎡以上の土地は開発許可が必要などのルールがあるが、

ここは「膨大な土地に対してなにかする場合には、開発行為の許可というものが必要になるんだな～」と理解しておくだけで良いです。

 

開発許可申請については、行政書士の先生が代理で行っていただくことも可能です。

 

次に③になるが、都市計画道路、都市計画施設が契約する物件にかかっている場合に記載されます。

 

ここで気を付けたいのが都市計画道路で将来道路を拡幅する場合と、新たに道路を造る計画がある場合に都市計画道路として設けられており、

 

契約する物件が計画する道路にかかっているかどうかを確認することだ。

 

計画の段階と事業開始の段階があり、何十年もずっと計画道路として設けられている場所も存在します。

 

事業決定がなされ、物件が計画道路内にあれば、将来的には建物を壊さなければならないため、

 

計画道路かどうかは大変重要な項目です。

 

次に④について解説します。

 

まず用途地域の説明があります。

 

用途地域の解説は別の記事で紹介しているため、そちらを確認していただきたい。

 

※まちづくりの知識はこれだけ！不動産学、基礎編④都市計画法と用途地域

 

用途地域の下に「その他の地域地区等」が重要なところであり、

 

ここにチェックが入っていれば、その地区に特別な取り決めで建築上の制限がかかっていることを抑えておこう。

 

それぞれの制限についてこれだけ理解しよう！

 

⑤は建蔽率・容積率の解説となる。

 

建蔽率は敷地面積に対する建築可能な面積の割合で

 

容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合になります。

 

詳しくはこちらの記事を参照していただきたい。

 

重要事項説明書５ページ目

５ページ目も引き続き都市計画法・建築基準法の話になります。

 

まず①だが、建築物の高さの制限として斜線制限がある。

 

これは建物と建物の間に日照や通風を確保するために建物に斜線制限も設け、高さを制限するものです。

 

用途地域で第１種低層住居専用地域や第２種低層住居専用地域、田園住居地域は絶対高さ制限が１０ｍまたは１２ｍと制限があります。

 

次に②は、建築制限等が設けられている場合に面積が記載されます。

 

③は条例による制限であり、各ワードの解説は以下のとおりです。

 

 

④は道路の話になります。

 

幅員４ｍの建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければ、建物を建てられないため、

 

幅員が４ｍ未満であればセットバックを行い、敷地を幅員４ｍ道路にするため、利用可能な面積が減少する場合があることに注意したい。

 

道路の話はこちらの記事を参考していただきたい。

 

次に⑤だが、ここでは公図の資料を添付している。

土地の形状や範囲が一致しているかを確認します。

現況と公図に違いがあれば、土地家屋調査士の依頼が必要になります。

 

最後に私道にかかる制限について。

 

私道が個人のものであっても、その道路に接している第三者の建築物の敷地があるなどの場合には、

 

勝手に道路を変更したり、廃止したりすることができず、役所への届け出が必要になるというもの。

 

第三者を守るための物であり、道路の変更や廃止は、基本的に私道に接している道路の権利を持つ方の全員の合意が必要です。